海報(bào)新聞首席記者 張海振 記者 叢萍 報(bào)道

　　瑞聯(lián)數(shù)科發(fā)布的《2025年上半年全國(guó)法拍市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，今年上半年，法拍房掛牌與成交總量維持高位，成交率略有回升。法拍房，這個(gè)曾經(jīng)跟“官司”“麻煩”綁定的陌生而遙遠(yuǎn)的名詞，正逐漸走進(jìn)大眾視野，越來(lái)越多的普通老百姓成為法拍房買(mǎi)家。

　　便宜是法拍房的最大優(yōu)勢(shì)，起拍價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)20%-30%已成常態(tài)。然而，買(mǎi)受人想真正住進(jìn)去卻沒(méi)那么容易——不少買(mǎi)家會(huì)遭遇“騰房”這塊難啃的“硬骨頭”。在相關(guān)法律法規(guī)日趨完善的今天，買(mǎi)法拍房到底是“趟雷”還是撿漏？想要買(mǎi)下并真正擁有一套法拍房，需要過(guò)幾關(guān)？海報(bào)新聞?dòng)浾呔痛苏归_(kāi)持續(xù)調(diào)查追蹤。

　　一套房子省了好幾十萬(wàn)

　　“便宜”成剛需族選擇法拍房最大動(dòng)力

　　一般來(lái)說(shuō)，走到法拍這一步，被拍房產(chǎn)大多涉及債務(wù)糾紛。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，拿出幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元積蓄購(gòu)買(mǎi)這樣一套可能“有坑”的房子，首先要過(guò)的是心態(tài)這一關(guān)。

　　“資金有限，房子又是剛需，所以我們一家就選擇了購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)便宜的法拍房?！?024年3月前后，北京彭先生一家決定入手法拍房。

　　在那之后，彭先生開(kāi)始關(guān)注法拍房相關(guān)信息。他相中的第一套法拍房位于北京市通州區(qū)，面積為98平方米，房子起拍價(jià)為230萬(wàn)元。彭先生報(bào)名參與競(jìng)拍，競(jìng)拍當(dāng)天競(jìng)價(jià)很快達(dá)到了250萬(wàn)元，彭先生覺(jué)得價(jià)格有點(diǎn)高了，便退出了競(jìng)拍。

　　一個(gè)多月后，朋友又給彭先生推薦了一套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的法拍房?！拔恢谩粜?、面積都屬于優(yōu)質(zhì)房，一拍起拍價(jià)為288萬(wàn)元，流拍了。二拍起拍價(jià)為250多萬(wàn)，當(dāng)天25人參拍。還沒(méi)有輪到我叫價(jià)，房子已經(jīng)被拍到299萬(wàn)元，我索性給出了300萬(wàn)元，成功拍到了這套房子。我看了周邊同類(lèi)房子的市場(chǎng)價(jià)，要賣(mài)到360萬(wàn)元到390萬(wàn)元?！迸硐壬f(shuō)。

在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)上，濟(jì)南歷城區(qū)名輝豪庭小區(qū)一套住宅被拍下。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，價(jià)格便宜是法拍房最大的優(yōu)勢(shì)。海報(bào)新聞?dòng)浾咴诰〇|司法拍賣(mài)平臺(tái)上查詢發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南歷城區(qū)名輝豪庭小區(qū)一套住宅，面積為132.41平方米，起拍價(jià)為105.6萬(wàn)元，成交價(jià)為133.68萬(wàn)元，單價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米。同一時(shí)期，該小區(qū)二手房的市場(chǎng)價(jià)格約為1.3萬(wàn)元/平方米。

　　濟(jì)南市歷下區(qū)中潤(rùn)世紀(jì)城一套住宅為284.47平方米，法拍成交價(jià)為349.82萬(wàn)元。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)同樣戶型的二手房目前的市場(chǎng)價(jià)約為420萬(wàn)元至500萬(wàn)元一套。

　　跟法拍房打了多年交道的京海資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司董事長(zhǎng)孫培和告訴記者，法拍房的拍賣(mài)過(guò)程通常分為一拍、二拍、變賣(mài)三個(gè)階段。一般來(lái)說(shuō)，一拍的起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的7-8折。如果一拍流拍，法院會(huì)進(jìn)行第二次拍賣(mài)，二拍起拍價(jià)格會(huì)下調(diào)大約10%。如果二拍依然流拍，則該資產(chǎn)進(jìn)入變賣(mài)階段?！胺ㄅ姆靠隙ū阋?，有的起拍價(jià)已經(jīng)突破5折了。但法拍房中的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)并不便宜，通過(guò)拍賣(mài)手段甚至還會(huì)以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交?！?/p>

　　買(mǎi)法拍房是不是“趟雷”？

　　基層法官：約三成法拍房需強(qiáng)制騰退

　　法拍房?jī)r(jià)格便宜，過(guò)戶順利，但真正收房入住，有的卻沒(méi)那么容易。原房主可能因不甘心、生活不便等原因，拒絕搬家騰房，有的甚至?xí)龀銎茐姆课莸葮O端行為。

彭先生第一次收房受阻，對(duì)方還報(bào)了警。在警察在場(chǎng)的情況下，他才第一次進(jìn)去看了房子。（受訪者供圖）

　　北京的彭先生拍得房子之后，在收房時(shí)遭遇了騰退難題?！?月份拍下房子，7月初，我第一次去看房子，三個(gè)老人在房間里，敲門(mén)也不開(kāi)。雙方溝通無(wú)果，還發(fā)生了言語(yǔ)沖突。后來(lái)老人報(bào)了警，警察在場(chǎng)的情況下，我當(dāng)天才第一次真正進(jìn)屋看到房子內(nèi)部的情況。”彭先生回憶道。

　　第一次上門(mén)沒(méi)能收房，后期的溝通更難了。在那之后，彭先生多方打電話協(xié)調(diào)，并且求助法院幫忙收房?！皽贤撕脦状?，兩個(gè)月后我才拿到鑰匙，原房主把能帶走的都帶走了?，F(xiàn)在我已經(jīng)入住了。”彭先生說(shuō)。

　　江蘇常熟的倪先生站在自己拍得的法拍房里，至今仍心有余悸，“折騰了將近3個(gè)月才收房?！?/p>

在參與競(jìng)拍前，倪先生對(duì)看中的房子做了詳細(xì)調(diào)查。（受訪者供圖）

　　事情要從去年說(shuō)起。倪先生想在自家小區(qū)為父母買(mǎi)一套房子，方便就近照顧老人。他看中了小區(qū)內(nèi)一套一樓帶院的法拍房。盡管對(duì)法拍房并不熟悉，他還是決定試一試。最終，倪先生以126.3萬(wàn)元成功拍下了這套房子，與市場(chǎng)價(jià)相比十分劃算。

倪先生以126.3萬(wàn)元成功拍下一套法拍房。

　　交首付、辦貸款……競(jìng)拍成功之后的幾步都很順利。但到了法院出具裁定書(shū)時(shí)，被執(zhí)行人的一通電話讓倪先生的心懸了起來(lái)。被執(zhí)行人提出了一大堆理由，例如騰房需要時(shí)間、找房子困難、內(nèi)部裝修補(bǔ)償不到位等等。起初，倪先生主動(dòng)提出給一筆補(bǔ)償款。沒(méi)想到，反復(fù)溝通幾次后，被執(zhí)行人的態(tài)度愈發(fā)蠻橫，又提出包括屋內(nèi)裝修、電器、陽(yáng)光棚等物品在內(nèi)折合13萬(wàn)元的補(bǔ)償款。

　　這不是獅子大開(kāi)口嗎？一氣之下，倪先生向法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。拖延了兩個(gè)月且拿到新的補(bǔ)償后，被執(zhí)行人才同意騰房。

　　“騰退是法拍房交易程序的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最難的一個(gè)環(huán)節(jié)?！币晃换鶎臃ㄔ悍ü俳榻B，在當(dāng)?shù)馗?jìng)拍成功的法拍房中，約50%的被執(zhí)行人會(huì)主動(dòng)騰退，約30%的法拍房需強(qiáng)制騰退，剩下兩成則因其他原因終止交易。

　　買(mǎi)家如何順利渡過(guò)“最后一關(guān)”？

　　法院強(qiáng)制執(zhí)行+社會(huì)機(jī)構(gòu)輔拍

　　對(duì)于大多數(shù)個(gè)人買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，買(mǎi)法拍房，是在能力范圍內(nèi)綜合考量各項(xiàng)因素之后的“最優(yōu)選項(xiàng)”。隨著越來(lái)越多普通人涌入法拍房交易市場(chǎng)，如何順利渡過(guò)收房入住這“最后一關(guān)”，便成了他們最關(guān)心的問(wèn)題。

　　前述基層法院法官告訴記者，按照程序，買(mǎi)家拍下法拍房并成功過(guò)戶后，法院會(huì)第一時(shí)間張貼騰退公告，向被執(zhí)行人下達(dá)騰退通知書(shū)，責(zé)令其限期搬離；如到期不搬離，法院便會(huì)組織強(qiáng)制騰退。

　　“實(shí)際騰退時(shí)，有的找不到被執(zhí)行人，有的房屋內(nèi)還有在營(yíng)商業(yè)，遇上異地房屋就更麻煩了。所以，騰退工作需要公證處見(jiàn)證全過(guò)程，還會(huì)和警方合作確保安全。我們的執(zhí)法不光要有執(zhí)行力度，也得講究司法溫度，幫助被執(zhí)行人協(xié)調(diào)解決一些實(shí)際的困難。”該法官介紹，現(xiàn)行法律并未明確規(guī)定強(qiáng)制騰退的期限，實(shí)操過(guò)程中短則一兩個(gè)月，長(zhǎng)則一年半載，但基本都能騰出來(lái)。

　　記者注意到，2024年底，最高人民法院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)行為，提升執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置水平，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益作出規(guī)定。其中第8條明確要求，加大不動(dòng)產(chǎn)騰退交付力度，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)騰退交付，嚴(yán)禁在拍賣(mài)公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”。

　　有需求就有市場(chǎng)。隨著法拍房交易量持續(xù)走高，鑒于其背后可能存在的復(fù)雜利益糾葛，一些法拍房助拍機(jī)構(gòu)、輔拍機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。

　　孫培和的京海資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司專(zhuān)門(mén)處理不良資產(chǎn)，法拍房輔拍就是其重要業(yè)務(wù)之一。在他看來(lái)，盡管法院的強(qiáng)制執(zhí)行能為騰房提供保障，但在實(shí)際操作中，怕遭遇騰房“持久戰(zhàn)”、怕被執(zhí)行人找麻煩等等，仍然是困擾法拍房買(mǎi)受人的主要因素?！拔覀儗?duì)買(mǎi)受人的承諾是，如果競(jìng)拍成功后半年內(nèi)交不了房，我們公司替買(mǎi)受人交房租；如果一年內(nèi)交不了房，我們公司全款回購(gòu)該法拍房。與之相對(duì)應(yīng)的，我們會(huì)積極去做被執(zhí)行人的思想工作，也會(huì)幫助他們聯(lián)系租房、搬家等具體事宜?！?/p>

　　除了協(xié)助后期的房屋騰退，法拍房助拍機(jī)構(gòu)、輔拍機(jī)構(gòu)的另一個(gè)重要作用是協(xié)助購(gòu)買(mǎi)者做好競(jìng)拍前的盡調(diào)。

　　孫培和表示，一方面，法院在依法拍賣(mài)前，均會(huì)對(duì)進(jìn)行嚴(yán)格審查和評(píng)估，確保其產(chǎn)權(quán)清晰、合法，且拍賣(mài)過(guò)程公開(kāi)、透明。另一方面，買(mǎi)家也會(huì)有其他方面的信息了解需求?！俺伺馁u(mài)公示信息，需要了解的事項(xiàng)依舊很多，比如法拍房是否存在租賃、欠費(fèi)，除房?jī)r(jià)外還需支付哪些費(fèi)用，尤其需要關(guān)注是否要補(bǔ)繳土地出讓金等等。沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的普通買(mǎi)家，對(duì)于把握不準(zhǔn)的拍品，向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)‘盡調(diào)報(bào)告’會(huì)更穩(wěn)妥一些?！?/p>

　　“房子被法拍，并不意味著房子本身是不良資產(chǎn)?！睂O培和認(rèn)為，法拍房交易各環(huán)節(jié)的簡(jiǎn)易化、強(qiáng)保障，為越來(lái)越多的普通買(mǎi)家提供了新的選擇。但對(duì)于買(mǎi)房這樣的大事，還是建議買(mǎi)家們多了解相關(guān)信息，謹(jǐn)慎考量，規(guī)范交易。