海報新聞首席記者 張海振 記者 叢萍 報道
瑞聯(lián)數(shù)科發(fā)布的《2025年上半年全國法拍市場大數(shù)據(jù)分析報告》顯示，今年上半年，法拍房掛牌與成交總量維持高位，成交率略有回升。法拍房，這個曾經(jīng)跟“官司”“麻煩”綁定的陌生而遙遠的名詞，正逐漸走進大眾視野，越來越多的普通老百姓成為法拍房買家。
便宜是法拍房的最大優(yōu)勢，起拍價低于市場價20%-30%已成常態(tài)。然而，買受人想真正住進去卻沒那么容易——不少買家會遭遇“騰房”這塊難啃的“硬骨頭”。在相關(guān)法律法規(guī)日趨完善的今天，買法拍房到底是“趟雷”還是撿漏？想要買下并真正擁有一套法拍房，需要過幾關(guān)？海報新聞記者就此展開持續(xù)調(diào)查追蹤。
一套房子省了好幾十萬
“便宜”成剛需族選擇法拍房最大動力
一般來說，走到法拍這一步，被拍房產(chǎn)大多涉及債務(wù)糾紛。對于普通人來說，拿出幾十萬元甚至上百萬元積蓄購買這樣一套可能“有坑”的房子，首先要過的是心態(tài)這一關(guān)。
“資金有限，房子又是剛需，所以我們一家就選擇了購買價格相對便宜的法拍房?！?024年3月前后，北京彭先生一家決定入手法拍房。
在那之后，彭先生開始關(guān)注法拍房相關(guān)信息。他相中的第一套法拍房位于北京市通州區(qū)，面積為98平方米，房子起拍價為230萬元。彭先生報名參與競拍，競拍當(dāng)天競價很快達到了250萬元，彭先生覺得價格有點高了，便退出了競拍。
一個多月后，朋友又給彭先生推薦了一套位于北京市朝陽區(qū)的法拍房?！拔恢谩粜?、面積都屬于優(yōu)質(zhì)房，一拍起拍價為288萬元，流拍了。二拍起拍價為250多萬，當(dāng)天25人參拍。還沒有輪到我叫價，房子已經(jīng)被拍到299萬元，我索性給出了300萬元，成功拍到了這套房子。我看了周邊同類房子的市場價，要賣到360萬元到390萬元?！迸硐壬f。
在京東司法拍賣平臺上，濟南歷城區(qū)名輝豪庭小區(qū)一套住宅被拍下。
毫無疑問，價格便宜是法拍房最大的優(yōu)勢。海報新聞記者在京東司法拍賣平臺上查詢發(fā)現(xiàn)，濟南歷城區(qū)名輝豪庭小區(qū)一套住宅，面積為132.41平方米，起拍價為105.6萬元，成交價為133.68萬元，單價約為1萬元/平方米。同一時期，該小區(qū)二手房的市場價格約為1.3萬元/平方米。
濟南市歷下區(qū)中潤世紀(jì)城一套住宅為284.47平方米，法拍成交價為349.82萬元。記者查詢發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)同樣戶型的二手房目前的市場價約為420萬元至500萬元一套。
跟法拍房打了多年交道的京海資產(chǎn)運營公司董事長孫培和告訴記者，法拍房的拍賣過程通常分為一拍、二拍、變賣三個階段。一般來說，一拍的起拍價為評估價的7-8折。如果一拍流拍，法院會進行第二次拍賣，二拍起拍價格會下調(diào)大約10%。如果二拍依然流拍，則該資產(chǎn)進入變賣階段。“法拍房肯定便宜，有的起拍價已經(jīng)突破5折了。但法拍房中的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)并不便宜，通過拍賣手段甚至還會以高于市場價的價格成交?！?/p>
買法拍房是不是“趟雷”？
基層法官：約三成法拍房需強制騰退
法拍房價格便宜，過戶順利，但真正收房入住，有的卻沒那么容易。原房主可能因不甘心、生活不便等原因，拒絕搬家騰房，有的甚至?xí)龀銎茐姆课莸葮O端行為。
彭先生第一次收房受阻，對方還報了警。在警察在場的情況下，他才第一次進去看了房子。（受訪者供圖）
北京的彭先生拍得房子之后，在收房時遭遇了騰退難題?！?月份拍下房子，7月初，我第一次去看房子，三個老人在房間里，敲門也不開。雙方溝通無果，還發(fā)生了言語沖突。后來老人報了警，警察在場的情況下，我當(dāng)天才第一次真正進屋看到房子內(nèi)部的情況?！迸硐壬貞浀馈?/p>
第一次上門沒能收房，后期的溝通更難了。在那之后，彭先生多方打電話協(xié)調(diào)，并且求助法院幫忙收房。“溝通了好幾次，兩個月后我才拿到鑰匙，原房主把能帶走的都帶走了。現(xiàn)在我已經(jīng)入住了?！迸硐壬f。
江蘇常熟的倪先生站在自己拍得的法拍房里，至今仍心有余悸，“折騰了將近3個月才收房?！?/p>
在參與競拍前，倪先生對看中的房子做了詳細調(diào)查。（受訪者供圖）
事情要從去年說起。倪先生想在自家小區(qū)為父母買一套房子，方便就近照顧老人。他看中了小區(qū)內(nèi)一套一樓帶院的法拍房。盡管對法拍房并不熟悉，他還是決定試一試。最終，倪先生以126.3萬元成功拍下了這套房子，與市場價相比十分劃算。
倪先生以126.3萬元成功拍下一套法拍房。
交首付、辦貸款……競拍成功之后的幾步都很順利。但到了法院出具裁定書時，被執(zhí)行人的一通電話讓倪先生的心懸了起來。被執(zhí)行人提出了一大堆理由，例如騰房需要時間、找房子困難、內(nèi)部裝修補償不到位等等。起初，倪先生主動提出給一筆補償款。沒想到，反復(fù)溝通幾次后，被執(zhí)行人的態(tài)度愈發(fā)蠻橫，又提出包括屋內(nèi)裝修、電器、陽光棚等物品在內(nèi)折合13萬元的補償款。
這不是獅子大開口嗎？一氣之下，倪先生向法院申請了強制執(zhí)行。拖延了兩個月且拿到新的補償后，被執(zhí)行人才同意騰房。
“騰退是法拍房交易程序的最后一個環(huán)節(jié)，也是最難的一個環(huán)節(jié)?！币晃换鶎臃ㄔ悍ü俳榻B，在當(dāng)?shù)馗偱某晒Φ姆ㄅ姆恐?，約50%的被執(zhí)行人會主動騰退，約30%的法拍房需強制騰退，剩下兩成則因其他原因終止交易。
買家如何順利渡過“最后一關(guān)”？
法院強制執(zhí)行+社會機構(gòu)輔拍
對于大多數(shù)個人買家來說，買法拍房，是在能力范圍內(nèi)綜合考量各項因素之后的“最優(yōu)選項”。隨著越來越多普通人涌入法拍房交易市場，如何順利渡過收房入住這“最后一關(guān)”，便成了他們最關(guān)心的問題。
前述基層法院法官告訴記者，按照程序，買家拍下法拍房并成功過戶后，法院會第一時間張貼騰退公告，向被執(zhí)行人下達騰退通知書，責(zé)令其限期搬離；如到期不搬離，法院便會組織強制騰退。
“實際騰退時，有的找不到被執(zhí)行人，有的房屋內(nèi)還有在營商業(yè)，遇上異地房屋就更麻煩了。所以，騰退工作需要公證處見證全過程，還會和警方合作確保安全。我們的執(zhí)法不光要有執(zhí)行力度，也得講究司法溫度，幫助被執(zhí)行人協(xié)調(diào)解決一些實際的困難。”該法官介紹，現(xiàn)行法律并未明確規(guī)定強制騰退的期限，實操過程中短則一兩個月，長則一年半載，但基本都能騰出來。
記者注意到，2024年底，最高人民法院下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，對進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，提升執(zhí)行財產(chǎn)處置水平，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益作出規(guī)定。其中第8條明確要求，加大不動產(chǎn)騰退交付力度，除有法定事由外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)負責(zé)騰退交付，嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責(zé)騰退”。
有需求就有市場。隨著法拍房交易量持續(xù)走高，鑒于其背后可能存在的復(fù)雜利益糾葛，一些法拍房助拍機構(gòu)、輔拍機構(gòu)應(yīng)運而生。
孫培和的京海資產(chǎn)運營公司專門處理不良資產(chǎn)，法拍房輔拍就是其重要業(yè)務(wù)之一。在他看來，盡管法院的強制執(zhí)行能為騰房提供保障，但在實際操作中，怕遭遇騰房“持久戰(zhàn)”、怕被執(zhí)行人找麻煩等等，仍然是困擾法拍房買受人的主要因素。“我們對買受人的承諾是，如果競拍成功后半年內(nèi)交不了房，我們公司替買受人交房租；如果一年內(nèi)交不了房，我們公司全款回購該法拍房。與之相對應(yīng)的，我們會積極去做被執(zhí)行人的思想工作，也會幫助他們聯(lián)系租房、搬家等具體事宜?！?/p>
除了協(xié)助后期的房屋騰退，法拍房助拍機構(gòu)、輔拍機構(gòu)的另一個重要作用是協(xié)助購買者做好競拍前的盡調(diào)。
孫培和表示，一方面，法院在依法拍賣前，均會對進行嚴格審查和評估，確保其產(chǎn)權(quán)清晰、合法，且拍賣過程公開、透明。另一方面，買家也會有其他方面的信息了解需求?！俺伺馁u公示信息，需要了解的事項依舊很多，比如法拍房是否存在租賃、欠費，除房價外還需支付哪些費用，尤其需要關(guān)注是否要補繳土地出讓金等等。沒有經(jīng)驗的普通買家，對于把握不準(zhǔn)的拍品，向?qū)I(yè)機構(gòu)購買‘盡調(diào)報告’會更穩(wěn)妥一些。”
“房子被法拍，并不意味著房子本身是不良資產(chǎn)?！睂O培和認為，法拍房交易各環(huán)節(jié)的簡易化、強保障，為越來越多的普通買家提供了新的選擇。但對于買房這樣的大事，還是建議買家們多了解相關(guān)信息，謹慎考量，規(guī)范交易。
